El contrato de arras previo a la compraventa

El contrato de arras se configura como un acuerdo privado inter partes, que se celebra entre la parte compradora y la parte vendedora, y que se realiza con carácter previo a la formalización del contrato en escritura pública.

Por medio de este tipo de contrato, las partes se comprometen a efectuar una compraventa futura de una propiedad concreta, haciendo el comprador entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio de la venta, pudiendo además establecerse muchas otras condiciones o cláusulas de esta.

De este modo, la parta compradora se reservará un derecho de compra sobre un bien a cambio de entregar una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total de la venta, mientras que la parte vendedora se compromete a vender el referido bien al comprador bajo las condiciones contractuales pactadas.

En todo contrato de compraventa, el acuerdo de arras se configura como un documento bastante relevante puesto que viene a ser una transcripción de lo que, en un futuro próximo, será el contenido de la escritura de compraventa, haciéndose especial referencia en este a las consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no llegue a formalizarse por causa imputable a alguna de las partes.

El contrato de arras tendrá que contemplar los tres requisitos esenciales que la Ley entiende que son esenciales para la existencia de este: el consentimiento, el objeto y la causa. De este modo, será preciso contemplar: los datos personales de las partes; el detalle del bien objeto del contrato; el precio de la compraventa y la forma de pago; la cantidad de dinero entregada como señal; el plazo máximo para formalizar el contrato y el compromiso de firmar el contrato en escritura pública; los gastos de la compraventa y su imputación; y la firma de las partes.

Según la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, podemos distinguir tres tipos de arras en función de cuál sea el objetivo del acuerdo: penales, confirmatorias y penitenciales.

Las arras penales se determinan como una garantía de cumplimiento del contrato. El incumplimiento por la parte compradora implicará la pérdida de la señal (total o parcial) y por la parte vendedora la devolución de la señal más la cantidad que se acuerde.

Las arras confirmatorias pretenden confirmar el cumplimiento de la compraventa por las partes. Las partes, en caso de incumplimiento, no podrán rescindir unilateralmente el contrato. El perjudicado por este incumplimiento de la otra parte podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con los correspondientes daños y perjuicios, además de los intereses en su caso.

Las arras penitenciales se determinan como una facultad para resolver unilateralmente el contrato. De este modo, si la parte compradora decide rescindir el contrato, perderá la cantidad entregada como señal; mientras que si es la parte vendedora quien toma la decisión, deberá devolver a la otra el doble del importe entregado como señal.

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