Desahucio por falta de pago

El desahucio se configura como un procedimiento judicial que opera con la finalidad de recuperar la posesión de una finca, urbana o rústica, debido al incumplimiento por parte del arrendatario en el pago de las rentas o cantidades asimiladas a renta, o bien por la terminación del plazo legal del contrato o cualquier otro incumplimiento derivado del contrato de arrendamiento.

En el caso que nos cierne, cuando el arrendatario incumple el contrato y deja de abonar las rentas o cantidades asimiladas a que está obligado, el arrendador puede optar por resolver el contrato, que el arrendatario abandone la vivienda y que abone las cantidades pendientes hasta el momento del efectivo abandono.

El procedimiento de desahucio por falta de pago sigue los cauces del procedimiento verbal, con independencia de la cuantía, y ello por razón de la materia, como dispone el art. 250.1.11 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):

“Artículo 250. Ámbito del juicio verbal.

1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.”

Si bien las acciones de desahucio y reclamación de cantidad por falta de pago pueden interponerse de manera independiente, la legislación permite al demandante hacerlo de manera acumulada, es decir, pudiendo presentar ambas acciones de manera conjunta.

En este tipo de procedimientos, la intervención de abogado y procurador será en todo caso preceptiva u obligatoria al tratarse de un procedimiento especial por razón de la materia, como dispone el art. 31 LEC.

Algunos aspectos relevantes a tener en cuenta serían los siguientes:

• Es necesario aportar el contrato celebrado entre las partes;

• Es necesario indicar las rentas y/o cantidades asimiladas a rentas pendientes de pago;

• Es necesario hacer constar si el arrendatario tiene derecho a la enervación la acción de desahucio. En este caso, es importante tener en cuenta si se ha enervado la acción en alguna ocasión anterior o si el arrendador ha requerido fehacientemente al arrendatario para el pago en el plazo de un mes antes de la interposición de la demanda sin que este lo haya hecho;

• Es relevante solicitar al Juzgado que fije una fecha para realizar el lanzamiento, o acto en virtud al cual se “expulsa” al arrendatario de la finca que está ocupando.

No obstante todo lo anterior, es preciso tener en cuenta las recientes disposiciones normativas por razón de la COVID-19.

En tal sentido, el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, dispone varias circunstancias en las cuales no resulta posible proceder al desahucio por falta de pago del arrendatario, circunstancias que siempre deberán acreditarse documentalmente.

Esta disposición normativa, según ha determinado el Gobierno recientemente, seguirá vigente hasta el 30 de septiembre de 2022.

En PURA MENTA ABOGADOS somos expertos en derecho civil y desahucios, por lo que, si necesitas asesoramiento al respecto, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.